1828: een betaalbaar en geborgen thuis voor werkende jongeren

Nog nooit was het voor werkende jongeren lastiger om een betaalbare woning te vinden. Wibaut Projectontwikkeling en AIVM Investments willen deze vergeten doelgroep uit de brand helpen. Met hun concept 1828 realiseren ze behalve betaalbare huisvesting ook een bruisende woonomgeving om te werken, recreëren en vrienden te maken.

Sinds de oprichting in 2015 heeft Wibaut bijzondere woonplekken in ‘thuismarkt’ Zuid-Kennemerland en Groot-Amsterdam gerealiseerd. Oprichter van Wibaut is Ernest van der Meijde, een van de vier aandeelhouders. Zijn ontwikkelpartner en medeaandeelhouder is Jan Jaap van Kampen. Twee jaar geleden staken Wibaut en de Haagse ontwikkelaar AIVM de koppen bij elkaar voor een mogelijk nieuw woningconcept, vertelt Van der Meijde. ‘Er is een enorme vraag naar betaalbare huisvesting onder werkende jongeren. De vrijehuurmarkt en de koopmarkt zijn onbetaalbaar voor hen, voor een sociale huurwoning staan ze jarenlang op een wachtlijst. Ander betaalbaar aanbod is er amper. En als er gebouwd wordt voor jongeren, dan richten ontwikkelaars en investeerders zich vaak op studenten en dan vooral de hoogopgeleide. Dat is raar. Nederland telt maar liefst 2,4 miljoen jongeren, van wie 500.000 mbo-studenten, 450.000 hbo-studenten en 300.000 wo-studenten. Het besluit om een woonconcept voor met name werkende mbo-jongeren van 18 tot 28 jaar te ontwikkelen, was dan ook snel gemaakt. De werktitel 1828 hebben we aangehouden. Als 1828 Groep gaan we dit concept uitrollen.’

Studio’s
Het nieuwe merk is veel meer dan een woonconcept, legt Van der Meijde uit. ‘We willen in onze gebouwen een bruisende, dynamische sfeer creëren. Jongeren moeten er behalve wonen ook kunnen werken, studeren, sporten en ontmoeten. Elk gebouw krijgt vaste voorzieningen, openbare ruimten en buitenruimte. Denk aan een multimedialounge, wasbar, werkplekken voor zzp’ers, daghoreca, elektrische deelauto’s en deelscooters. Ook de locatie is belangrijk; onze projecten zijn gelegen nabij ov-knooppunten. De gebouwen worden niet te massaal; ze moeten passen in en aansluiten op de buurt waar ze staan. We mikken op gebouwen met 100 tot 200 studio’s, bestemd voor 120 tot 240 jongeren. De meeste studio’s hebben een oppervlakte van 25 m2, 15 procent bestaat uit appartementen van 50 m2 voor twee personen. Alle studio’s beschikken over een eigen keuken en badkamer.’

Community builders
De ontwikkelaars willen een thuisgevoel en geborgenheid creëren voor de bewoners, verklaart ontwikkelpartner Van Kampen. ‘Om die reden investeren we ook in de opbouw van een community-gevoel. Zo stellen we community builders aan. Deze professional is per dag een paar uur aanwezig in het gebouw en verder online bereikbaar. Als eerste zullen we de gangmakers werven, één per tien bewoners. Zij worden de ambassadeurs van het nieuwe project. Eenmaal gereed, dan vormen zij het aanspreekpunt, stimuleren ze interactie, hebben een signaleringsfunctie en introduceren nieuwe bewoners. Het is een belangrijke periode in hun leven; hun eerste baan, wellicht voor de eerste keer op jezelf wonen. Wij willen hen daarin ondersteunen. Wat veel mensen niet weten is dat naast ouderen ook jongeren kampen met eenzaamheid. Voor ons reden om samenwerking te zoeken met een specialiste op dit gebied en in ons concept nog meer aandacht te besteden aan de community-gedachte en voorzieningen.’

Middelgrote steden
De projectontwikkelaar kiest bewust niet voor de vijf grootste steden, schetst Van Kampen. ‘De meeste woninginvesteerders richten zich op de G5-steden. Maar de woningbehoefte is naar verhouding even groot in de overige G40-steden, blijkt uit de peilingen die we per gemeente houden. Wij gaan ons 1828-concept daarom voor eigen rekening en risico uitrollen in middelgrote steden, als eerste in de Randstad en Noord-Brabant. We ontwikkelen nu drie projecten in Overveen (gemeente Bloemendaal), Haarlem en Gouda. Dit jaar denken we er drie projecten aan toe te kunnen voegen. Zo zijn we in een vergevorderd stadium met grondposities in Zaandam, Den Bosch, Breda en Leidschendam. In totaal mikken we de komende jaren op tien vestigingen met een beoogde portefeuille-omvang van 1.500 woonunits.’

Betaalbaar
Betaalbaarheid is daarbij een belangrijk uitgangspunt, benadrukt Van der Meijde. ‘We hebben het concept uitgebreid getest op de doelgroep, gepraat met gemeenten, roc’s en andere onderwijsinstellingen en concepten bekeken in binnen- en buitenland. Onze doelgroep hoeft niet groot te wonen en is gewend om voorzieningen te delen. Betaalbaarheid is hun voornaamste wens. Dus als er op loopafstand een Basic Fit zit, zullen we geen gym realiseren. Ook willen de bewoners hun studio zelf inrichten, wat de maandelijkse kosten eveneens drukt. Bovendien zijn de energiekosten laag, omdat wij onze gasloze gebouwen zo duurzaam mogelijk maken. Bij ons zal tot 85 procent van de woningen in het sociale segment vallen. De huur van de studio’s zal tussen de 500 en 600 euro bedragen. Wie recht heeft op huursubsidie betaalt, afhankelijk van zijn persoonlijke situatie, zelfs maar 400 tot 450 euro.’

Hoge kwaliteit
Over een jaar denkt de ontwikkelgroep het eerste 1828-project op te leveren. ‘Ons project in Overveen zal als eerste gereed zijn. In Haarlem en Gouda gaat de bouw hopelijk volgend jaar van start. In Haarlem ontwikkelen we een woongebouw in de oksel van de Spaarndamseweg en de Schoterbrug. Op deze ingewikkelde kavel van 1.900 m2 komt een mooi gebouw voor 130 jongeren. Op de eerste verdieping komt bovendien een terras met uitzicht over het water van het Spaarne’, legt Van der Meijde uit. In Gouda mikt 1828 Groep op een gebouw met 150 tot 200 huurappartementen, besluit Van Kampen. ‘Hier realiseren we een gebouw in de spoorzone op een paar honderd meter van het station. Met deze projecten willen we waarde toevoegen. Onze gebouwen worden van hoge kwaliteit en superduurzaam. Als langetermijnbeleggers willen we ook niet anders. We zijn ervan overtuigd dat ons concept crisisbestendig is. De coronacrisis zal de woningnood alleen maar verergeren, wat de vraag naar 1828-woningen zal vergroten.’

Bron: VG visie editie#20
Tekst Martijn van Leeuwen – Beeld Peter van Aalst (portret)