Lieke Warmenhoven (22) heeft geen ouders die haar kunnen helpen bij het kopen van een woning en spaargeld heeft ze ook amper. Buiten haar schuld: ze is op haar zevende uit huis gehaald, samen met haar broer van negen. Haar ouders konden niet voor hun kinderen zorgen. ‘Niet om een zielig verhaal op te hangen, maar het geeft wel aan hoe moeilijk het is als jongere om een huis te vinden zonder hulp van je ouders,’ zegt ze.
Ze kende een onrustige jeugd met een tocht langs opvanggezinnen. ‘Dan laat jeugdzorg je op je achttiende los en moet je het zelf maar oplossen. Ik kon nog iets langer blijven bij mijn laatste opvanggezin, maar uiteindelijk moest ik daar ook weg.
’Ze woonde vervolgens antikraak – onder de dreiging dat ze er elk moment kon worden uitgezet – en moest intussen opgroeien, onderwijs volgen, werken en afstuderen. Ze volgde een opleiding in de verpleging en werkt nu in de zorg.
Op haar 22ste heeft ze nog altijd geen plek gevonden waar ze kan blijven. Ze stond weleens op het punt om bij het Leger des Heils aan te kloppen. Nu woont ze met haar vriend weer antikraak in een huis van bekenden in Waddinxveen. ‘Maar zij hebben kinderen, en die willen op een gegeven moment ook in dat huis.
’Warmenhoven is mondig en heeft voor de gemeenteraad van Leidschendam gestaan om uit te leggen hoe lastig het is voor jongeren om een huis te vinden dat betaalbaar is. Dan is er begrip. Tegelijk hebben omwonenden bezwaren tegen een nieuwbouwproject in Leidschendam, specifiek voor jongeren. Angst voor lege bierkratten en fietsen in de tuin, geluidsoverlast en andere vooroordelen spelen de ontwikkelaars parten.
Die angst van omwonenden speelt elders ook. In een willekeurige gemeente als Renkum ligt volgens verantwoordelijk wethouder Daniëlle van Bentem 60 procent van de bouwprojecten stil vanwege bezwaar- en beroepsprocedures. In veel van die zaken procederen bezwaarmakers door tot aan de Raad van State. Daar wordt het steeds drukker: in 2020 lagen bij de Raad van State 1.631 procedures tegen bouwprojecten. Begin 2025 waren dat er al 3.522. Ze zorgen voor jaren oponthoud.
Warmenhoven heeft ervoor gekozen om voor haar zaak te pleiten. Het gaat hier niet om zielige jongeren zonder huis, zegt ze. Het gaat om jongeren die een studie hebben afgerond en een baan hebben. Maar nog geen huis. Ze zit nu in twee bewonerspanels van projectontwikkelaar 1828 Groep uit Amsterdam, die zich helemaal richt op huisvesting voor jongeren.
In Leidschendam – waar 1828 Groep ook plannen had om te bouwen – sprak ze met omwonenden om uit te leggen dat de bewoners van zo’n complex tussen de 18 en 28 jaar zijn en vaak essentiële beroepen in het onderwijs en de zorg hebben. ‘Van de bezwaarmakers kreeg ik te horen dat ze mij heel aardig vonden en wel naast mij wilden wonen, maar niet naast andere jongeren,’ zegt Warmenhoven. ‘Dat betekent dat de bouw daar niet van de grond komt.
’In Gouda lukte het wel. Daar heeft 1828 naast het spoor een complex voor 247 jongerenwoningen gebouwd, dat onlangs, op de Dag van de Volkshuisvesting, werd door het ministerie gepresenteerd als voorbeeld van hoe het zou moeten. Naast 1828 Groep zijn er woonvormen voor jongeren in Enschede (Bundle), Amsterdam (SayHaey) en Rotterdam (Startmotor). Maar die zijn vaak lokaler en kleiner.
Oprichter van 1828, Ernest van der Meijde (51), legt zijn aanpak uit. ‘Wij geloven dat we betaalbare huisvesting voor jongeren moeten creëren. Betaalbaar betekent voor ons dat je maximaal een derde van je besteedbaar inkomen aan wonen besteedt.
’Jongeren tekenen bij 1828 een overeenkomst dat ze maximaal vijf jaar in de woning blijven. Tijdelijke huurcontracten mogen niet meer, maar voor dit soort woonconcepten nog wel. Van der Meijde biedt woonruimte van 25 en 50 vierkante meter, met eigen keuken en badkamer. Niet ruim, maar voor de woningen in Gouda hebben zich 4.000 jongeren gemeld. Voor de andere projecten van 1828staan 40.000 jongeren op een wachtlijst.
‘We combineren de woningen met allerlei gedeelde voorzieningen,’ zegt de projectontwikkelaar. Waarom zou je 247 wasmachines in zo’n complex moeten hebben, als je dat ook in een centraal washok kunt regelen? Er is ook een grote keuken, waar ze samen kunnen koken en eten. Die gemeenschappelijke ruimtes richten we samen in met zogeheten woonpanels.’ De gemeenschappelijke ruimtes zorgen voor wat reuring in het gebouw en voorkomen dat de eenzaamheid toeslaat.
In Gouda staat het eerste van meerdere complexen, en het gaat deze zomer open. ‘Er ligt een sluitende businesscase onder,’ zegt Van der Meijde. ‘Dat heeft veel moeite gekost. Vooral door stijgende bouwkosten. Dus het was spannend of het zou lukken. Maar met de hulp van de Rijksoverheid en de stimuleringsregeling Startbouwimpuls, kregen we het rond.
’Het idee ontstond zo’n tien jaar geleden. Van der Meijde merkte toen dat bij zijn reguliere woningbouwprojecten de kleine huizen het snelst van de hand gingen. Hij kwam erachter dat jongeren klem zitten omdat ze nog niet lang genoeg staan ingeschreven bij een woningcorporatie. Ze kunnen de vrije huursector niet betalen, en kopen is alleen voor de happy few die hulp krijgt van de ouders. ‘Dus voor de meerderheid van de jongeren is er niets.
’Van der Meijde benadrukt dat 1828 geen studentenconcept is. ‘We zijn een jongerenconcept. Iemand die werkt en het minimumloon verdient, kan het betalen.’ Hij wil 20 gebouwen operationeel hebben in 2035. Hij heeft nu 6 concrete projecten met een vergunning, maar waarvan de bouw nog niet is begonnen. De 20 projecten zijn samen goed voor zo’n 5.000 woningen.
Sleutel tot een succesvol project is steun van een lokale wethouder. Alleen als die meedenkt en het plan door de organisatie duwt, is er kans van slagen. ‘We hebben in Haarlem een Raad van State zaak verloren,’ zegt Van der Meijde. ‘We kwamen daar volgens de parkeernorm één parkeerplek tekort. Het werd daarop afgeblazen, maar in feite wilden omwonenden het project niet.
’De woningbouwcrisis is inmiddels een veelkoppig monster. Gemeentes zien het probleem wel, maar grijpen terug op bestaande relaties met woningcorporaties. Met hen hebben ze prestatieafspraken. Het nadeel voor jongeren is dat corporaties over het algemeen geen specifieke huizen voor hen bouwen, maar huizen voor iedereen. Van der Meijde: ‘Ons concept bestaat uit kleine eenheden en gedeelde faciliteiten. De meeste woningcoöperaties doen dat niet.’
In de woonpanels – waar Lieke Warmenhoven deel van uitmaakt – zitten vijftien tot twintig jongeren per gemeente die meedenken over de totstandkoming van het gebouw, de inrichting en het beheer. Wat daar altijd uitkomt, is dat er een plek moet zijn om rustig te werken en aan de andere kant een ruimte om samen een spelletjesavond te organiseren, te socializen of voetbal te kijken. ‘Internet en veel stopcontacten zijn het belangrijkst voor deze groep. Dat vinden ze nog belangrijker dan warm water,’ zegt Van der Meijde.
Zou hij weer aan zijn projecten beginnen, nu hij weet hoeveel weerstand die ondervinden? Hij zucht diep. ‘Ik wist niet van tevoren dat het zo moeilijk zou worden. Er zijn zo veel bottlenecks. Ik denk dat je daadkrachtige bestuurders nodig hebt. Op lokaal niveau, maar ook provinciaal. Je hebt mensen nodig die zaken vlot kunnen trekken. Die kunnen escaleren als dat nodig is. De regels van gemeenten zijn soms zo rigide. Vooral rond parkeren. Terwijl de jongeren vaak genoeg hebben aan een fiets. In Gouda zitten ze ook nog eens naast het station.
‘Verder denk ik dat we echt iets moeten veranderen aan hoe er bezwaar kan worden gemaakt. Je wordt er moedeloos van als ontwikkelaar. Het maatschappelijk belang van huisvesting voor jongeren is totaal ondergeschikt.
’Bij het bereiken van het hoogste punt van het complex in Gouda hield de projectontwikkelaar een speech. ‘Ik zei wat somber dat dit project voelde als een druppel op een gloeiende plaat. De wethouder kwam na afloop naar mij toe en zei: “Ja, maar het is wel een belangrijke druppel.” En zo voelt het ook. Ik kan nu een paar honderd jongeren een goede plek en een duw in de rug geven. Ze kunnen een mooi netwerk opbouwen en zichzelf hier ontwikkelen.
’De aanhouder wint, concludeert hij terughoudend. ‘Het is een marathon, dus haak niet af. Wees kritisch op waar je je tijd en energie in stopt. Zoek een wethouder of gemeente die je plan begrijpt. Probeer niet te denken dat je het er wel doorheen geduwd krijgt, als de gemeente er eigenlijk niet ontvankelijk voor is. We kijken nu kritischer naar de locaties, want we zijn beducht op al die procedures. Ik zoek dan liever een plek waar we wat minder bezwaar kunnen verwachten. ’
Lieke Warmenhoven heeft er al heel wat slapeloze nachten van gehad, zegt ze. ‘In mijn werk zorg ik dat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. Maar de kans bestaat voortdurend dat ik straks zelf geen huis meer heb. Ik heb een hbo-diploma en een goede baan, maar ik kan in deze maatschappij gewoon geen huis vinden. Zelfs niet met het inkomen van mijn vriend erbij. Hij werkt ook in de zorg. Ook samen verdienen we te weinig om iets te kopen. ’Omdat ze nu antikraak woont, betaalt ze alleen gas, water en licht, en kan ze wat sparen. Maar: ‘De woningprijzen stijgen zo hard, dat we daar gewoon niet tegenop kunnen. Ik heb alles zelf moeten doen: mijn studie betalen, en werken en studeren tegelijk. En nog altijd heb ik geen plek voor mezelf. Ik vind het niet gek dat sommige jongeren er een burnout van krijgen.’
Door: Theo van Vugt
Foto’s: Guido Benschop